Cours AIA : 3 rénovations créatives de logements multifamiliaux, par Bruner/Cott & Associates

Ce cours de formation continue de Bruner/Cott & Associates met en lumière trois projets convaincants qui impliquent de réimaginer des bâtiments improbables pour des développements de logements multifamiliaux convaincants.

Le projet inaugural primé par l'AIA de Bruner / Cott, la transformation en 1974 de l'usine de piano Chickering & Sons de Boston en un logement pour artistes de la Piano Craft Guild, a été la première conversion au pays d'une grande structure d'usine en logements et un développement historique dans le mouvement national. pour recycler les vieux bâtiments.

Dédiés à l'édification de la communauté, nous poursuivons notre tradition de longue date consistant à réimaginer des bâtiments improbables pour une nouvelle utilisation convaincante aujourd'hui, en générant des solutions de conception là où il semble qu'il n'y en ait pas et en produisant des résultats innovants. Cette fonctionnalité aborde trois exemples de projets convaincants, deux terminés et un en cours.

Nous collaborons souvent avec divers promoteurs de la Nouvelle-Angleterre pour concevoir des logements abordables et au prix du marché. La réutilisation adaptative sert de véhicule pour atteindre ces objectifs à diverses échelles, revitalisant souvent des quartiers longtemps négligés.

Un exemple récent estFrost Terrace, une communauté familiale 100% abordable situé dans le centre de Cambridge, Mass., une zone qui a grand besoin de tels logements. Le complexe d'environ 50 000 pieds carrés a été développé par Capstone Communities et Hope Real Estate Enterprises et est ancré par trois bâtiments historiques : la William Frost House, une structure de style Second Empire de la fin des années 1800 qui a été soulevée et déplacée vers le mur de rue moderne de Massachusetts Avenue pour former une « porte » dans le complexe ; et deux cottages de style Shingle du début des années 1900.

Notre firme a inséré un quatrième élément d'ancrage, un volume de cinq étages en briques, et a élevé un volume en forme de ruban de trois étages face à des planches à clin dans ce quasi-quartier qui, par sa masse et sa matérialité, relie ces divers éléments architecturaux.

Construite lors de la transformation de Cambridge en une banlieue victorienne, la maison William Frost a été construite à l'origine comme une maison familiale impressionnante. Il a ensuite été subdivisé, d'autres maisons ont été construites sur les lots adjacents et une grande partie du terrain le long et derrière cette zone de Massachusetts Avenue a été vendue.

Au fil du temps, la maison qui se détériorait, ainsi que l'église adjacente de North Prospect Street précédemment déplacée et transformée, sont devenues des priorités de préservation pour la Commission historique de Cambridge. Cependant, il y avait de multiples défis à la préservation de la résidence. Les deux exemples clés sont que la maison avant sur le site a dû être déplacée et réaménagée, et la gestion du type de construction et des cotes dans ce contexte diversifié s'est également avérée difficile.

La position de la maison William Frost sur le site n'était pas propice à une nouvelle construction derrière elle, et son aménagement intérieur n'était pas adapté à une conversion en logement multifamilial. L'équipe a travaillé en étroite collaboration avec la Commission historique pour concevoir une stratégie qui a déplacé le bâtiment de manière à rétablir sa connexion avec l'ancien bâtiment de l'église et à améliorer sa visibilité, tout en libérant de l'espace pour des ajouts et de nouvelles constructions. Pendant ce temps, l'équipe a travaillé avec soin sur l'intérieur pour entretenir et restructurer les plaques de plancher afin de permettre une reconfiguration. Alors que la conception a repoussé les limites de la forme, y compris un porte-à-faux substantiel réalisé par une ferme Vierendeel, au niveau technique, la nouvelle construction s'appuie sur les principes de construction «cinq sur un» qui sont bien établis. Cependant, l'insertion d'une structure cinq sur un dans un contexte dense, bordé par ce qui était des maisons unifamiliales à ossature de bois giclées et non protégées, présentait quelques défis nouveaux.

Tous les bâtiments existants ont été soigneusement améliorés avec des gicleurs qui alimentent un système central dans la nouvelle construction. La maison Frost rénovée a été améliorée avec une construction à ossature de bois protégée dans le cadre de la rénovation, et à l'endroit où elle jouxte le podium de trois heures, la séparation a été refusée, s'étendant verticalement jusqu'à la fondation. Alors que les maisons arrière restent non protégées, les murs extérieurs ont nécessité des mises à niveau soigneuses de la résistance au feu là où ils font face au nouveau bâtiment.

La construction de Frost Terrace a commencé en 2019 et a nécessité la navigation habile des réglementations de zonage existantes dans la ville de Cambridge : les principaux problèmes étaient le manque de stationnement sur place, le développement de logements multifamiliaux, une multiplication par cinq de la densité FAR et une hauteur de bâtiment de 20 pieds au-dessus du plafond du district de zonage de 35 pieds. Cependant, nous avons travaillé avec les promoteurs pour tirer parti de la loi d'État du chapitre 40B du Massachusetts, qui permet aux commissions d'appel de zonage de l'État d'approuver de nouveaux développements de logements avec un certain degré de flexibilité si au moins un quart des unités sont réservées à l'abordabilité à long terme.

Le projet achevé a ouvert ses portes à l'automne 2021. Les bâtiments historiques rénovés, ainsi que le volume nouvellement construit, comprennent 26 appartements de deux à trois chambres, 13 appartements d'une chambre et un studio. Toutes les unités répondent au besoin de logements abordables dans la région, bien qu'elles soient regroupées en trois catégories distinctes : la majorité est réservée aux ménages gagnant moins de 60 % du revenu médian de la région, tandis que huit unités sont réparties également entre les ménages gagnant moins de 50 % ou 30 % du revenu médian de la région.

Le projet devrait obtenir la certification LEED Or dans la catégorie multifamiliale de taille moyenne basée sur une suite de caractéristiques durables intégrées dans tout le complexe. En termes d'efficacité énergétique, chacun est régulé en température par un système de chauffage et de refroidissement tout électrique, et les systèmes CVC sont équipés de ventilateurs récupérateurs d'énergie qui font circuler l'air extérieur filtré. D'autres caractéristiques de conception durable comprennent des panneaux solaires et une infrastructure de gestion des eaux pluviales.

LeWaltham Watch Factory, à Waltham, Mass., similaire à bien des égards à la Chickering & Sons Piano Factory, était un vestige imposant et impressionnant de l'héritage industriel en déclin de la Nouvelle-Angleterre. Construit en 1854, le complexe tentaculaire de 400 000 pieds carrés comprend plus de 30 bâtiments industriels en briques brun rougeâtre construits dans les styles victorien et italien, disposés autour d'une série de vastes cours. Le complexe a été en grande partie fermé au milieu du XXe siècle, bien que des portions aient été louées par intermittence à des fabricants au fil des ans. Notre société et développeur Berkeley Investments a été chargé de transformer ce monument historiquement important en un campus urbain à usage mixte.

Les obstacles étaient redoutables et sablonneux. Plus d'un siècle d'utilisation industrielle avait rendu une grande partie du site gravement contaminée par du trichloroéthylène, de l'essence, du cadmium, du mercure, ainsi que de petites quantités de radium. Les travaux commencés en 2014 sur l'assainissement de ces contaminants ont nécessité l'excavation et l'enlèvement du sol à travers le complexe avant la conversion des structures elles-mêmes. La gestion des eaux pluviales a utilisé des tranchées d'infiltration de 12 pieds de profondeur, sauf là où les métaux ont contaminé le sol à côté de la rivière Charles. L'usine a été construite avant l'avènement d'une électricité abondante et bon marché et, par conséquent, reposait sur de grandes quantités de lumière du jour. Cette exigence se manifeste dans les fenêtres tripartites et à double guillotine béantes du complexe et son empreinte extrêmement effilée, qui mesure environ 32 pieds de large. Les plaques de plancher étroites ont dicté une disposition de couloir à charge unique pour le logement; et des dispositions d'unités créatives et réfléchies ont été développées pour maximiser la lumière du jour et l'efficacité, y compris les duplex le cas échéant.

Bien que les os du complexe de maçonnerie portante étaient en bon état, les systèmes mécaniques ont dû être complètement remplacés pour répondre aux normes de performance et de confort contemporaines. Nous adoptons généralement une approche qui étudie attentivement les emplacements des systèmes mécaniques, en particulier là où les toits des bâtiments riverains sont bas par rapport aux voies publiques adjacentes, et ce projet n'a pas fait exception à cette règle. L'intérieur est, faute d'une meilleure description, résolument industriel, et la tâche consistait à éviter d'obscurcir ou d'effacer l'échelle architecturale d'origine, comme les poutres apparentes, les murs en briques et les longs couloirs qui entourent les grandes cours. Dans ce cas particulier, nous avons dû garder ces considérations à l'esprit tout en reliant le système mécanique à travers les multiples sections tentaculaires du complexe. Nous avons pu astucieusement tisser une telle infrastructure à travers le projet avec des choix de matériaux consciencieux qui ont placé toutes les interventions dans le contexte de la maçonnerie en brique historique existante.

Un autre défi consistait à tracer des voies de circulation et des points de sortie dans les nombreux bâtiments du campus. Encore une fois, l'étroitesse de l'usine a posé un défi, et l'entreprise a accordé une attention particulière à l'insertion de tels éléments pour éviter de surcharger le cadre existant avec des points d'accès et d'entrée.

En raison de la taille de la Waltham Watch Factory, le projet a été abordé en trois phases. Le premier était l'achèvement de plusieurs bureaux et espaces commerciaux; puis reconversion résidentielle pour 96 logements ; et, enfin, une autre conversion résidentielle comprenant 67 unités. Ces éléments sont assemblés par de nouvelles cours aménagées qui, avec leurs jardins pluviaux, contribuent à une gestion responsable des eaux pluviales.

Les structures modernes et brutalistes du milieu du siècle sont un ajout plus récent au domaine de la réutilisation adaptative, et notre entreprise a mené avec succès la rénovation de plusieurs bâtiments de ce type dans la région de Boston, notamment la Boston University School of Law et le Smith Campus Center de l'Université Harvard. Un projet en cours dans cette catégorie est leAppartements du 808 Memorial Drive , situé à côté de la rivière Charles à Cambridge. Composé de deux tours, le complexe de logements abordables de 490 000 pieds carrés a été construit en 1972 dans le style brutaliste et, typique de cette époque et de cette conception, était un porc énergétique. Pour le client, Homeowners Rehab, Inc., il était impératif que toute rénovation des bâtiments améliore l'efficacité énergétique et l'accessibilité sans déplacer ou perturber de manière significative les résidents existants. Les travaux sur le projet ont débuté en 2020, avec le soutien financier de MassHousing, et progressent depuis à un rythme soutenu.

Le revêtement des façades en béton existantes des deux tours était souhaitable à la fois pour le client et pour notre entreprise. La première étape a été une analyse complète des enveloppes du bâtiment pour s'assurer qu'elles pouvaient supporter ce type de rénovation, et qu'une telle intervention allait être viable sur le long terme. L'analyse a prouvé que l'enveloppe pouvait être modifiée et rénovée sans impacts structuraux majeurs ni mise à niveau du bâtiment. Nous avons lancé une étude pour évaluer comment le sur-bardage pouvait améliorer les performances énergétiques et renforcer la filtration de l'air pour augmenter la qualité de vie dans les espaces intérieurs et le confort des habitants.

Sunrise Erectors, un entrepreneur en façade basé dans la région de Boston, a fabriqué le système de murs à panneaux unitisés personnalisé qui enveloppe efficacement la structure existante sous la forme d'une veste isolée et imperméable. Le système d'assemblage de revêtement de 12 pouces d'épaisseur est composé de panneaux métalliques isolés et de panneaux muraux de secours, tous deux produits par le fabricant Kingspan. Le système de mur-rideau unitisé a été fabriqué par Energia Solar ESWindows, avec un vitrage Tecnoglass, et a été placé sur les fenêtres existantes. Une fois le nouveau système entièrement en place, l'entrepreneur procédera à l'enlèvement des anciennes fenêtres et terminera la construction et les composants d'étanchéité à l'air entre les espaces intérieurs et le nouvel ensemble de revêtement.

L'entreprise a abordé la conception intérieure et la rénovation du projet comme trois couches entrelacées. Pour les unités individuelles, nous avons développé des forfaits de mise à niveau intérieure qui comprennent l'installation de nouvelles cuisines, d'accessoires de salle de bain et de nouvelles peintures et finitions, ainsi que le remplacement progressif des systèmes de chauffage et de refroidissement. Les espaces communs et les voies de circulation verront également une refonte avec des finitions, des revêtements de sol, une signalisation et un éclairage à haute efficacité contemporains. De plus, notre conception comprendra plusieurs mises à jour de l'aménagement paysager et du terrain de jeu communautaire du complexe, ainsi que des mises à jour d'accessibilité et de nouveaux matériaux de surface, bancs et éclairage extérieur pour les sentiers et les cours communautaires.

L'accent mis sur la fierté du lieu et les utilisations communautaires sont au cœur de l'approche de Bruner/Cott en matière de conception de réutilisation adaptative, ainsi que de création de logements abordables et au prix du marché. Cette pratique est fondée sur le respect des bâtiments historiques et sur la conviction que les structures existantes, un élément essentiel de la réduction et de l'exploitation du carbone incorporé dans l'environnement bâti, peuvent être efficacement repensées et transformées, en minimisant le carbone opérationnel et le coût de la vie pour les générations futures. En bref, nous croyons, comme l'a observé l'architecte et auteur Carl Elefante, FAIA : "Le bâtiment le plus vert est celui qui est déjà construit."

1. La maison William Frost de Frost Terrace a été soulevée de ses fondations et placée sur des encoffrements - plus ou moins des piles de blocs de bois - puis déplacée lentement dans une direction, puis dans une autre, jusqu'à ce qu'elle soit placée dans sa position actuelle.

2. Le développement du projet a obligé Bruner/Cott Architects et le promoteur à contourner les réglementations de zonage existantes qui, dans la plupart des cas, auraient empêché sa hauteur et sa densité.

3. Le projet devrait atteindre ses ambitieux objectifs de durabilité grâce à une série de fonctionnalités, telles qu'un système de chauffage et de refroidissement entièrement électrique et des ventilateurs à récupération d'énergie.

4. La plaque de sol étroite de la Waltham Watch Factory, héritage d'une construction antérieure à l'ère de l'électricité bon marché et abondante, a dicté une disposition de couloir à charge unique pour le logement; et des dispositions d'unités créatives et réfléchies ont été développées pour maximiser la lumière du jour et l'efficacité, y compris les duplex le cas échéant.

5. À l'usine, des voies de circulation et des points de sortie ont été tracés à travers la construction en maçonnerie lourde, et une attention particulière a été portée pour ne pas submerger l'ossature industrielle existante.

6. La grande échelle de l'usine, 400 000 pieds carrés, a nécessité que le projet soit réalisé en plusieurs étapes.

7. La rénovation du 808 Memorial Drive met l'accent sur l'amélioration de l'efficacité énergétique et de l'accessibilité, tout en gardant ses locataires en place. Le revêtement s'est avéré le plan le plus stratégique pour atteindre ces objectifs.

8. Le système d'assemblage de revêtement de 12 pouces d'épaisseur enveloppe ses tours de panneaux métalliques isolés et de panneaux muraux de secours.

9. Les travaux intérieurs comprennent l'installation de nouvelles cuisines, de nouvelles installations sanitaires, de peintures et de finitions, ainsi que le remplacement progressif des systèmes de chauffage et de climatisation.

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